遺言書で相続した不動産の名義変更は？必要書類と手続きの流れを解説

遺言書で不動産を相続したら名義変更は必須？

遺言書で不動産を相続した場合でも、不動産登記簿上の名義は自動では書き換わらないため、相続登記の申請が必要になります。
法務省も、不動産を相続したら相続登記を行うよう案内しており、遺言による相続もその対象とされています。
登記名義を被相続人のままにしておくと、将来の売却や担保設定、追加の相続手続で大きな支障が生じるおそれがあります。
そのため、遺言書の内容を実現するためには、相続人が速やかに名義変更を行うことが重要です。

相続登記は、令和6年4月1日から申請義務が設けられており、遺言を含む相続により不動産の所有権を取得した相続人は、相続開始と取得を知った日から3年以内に申請しなければならないとされています。
また、施行日前に始まった相続であっても、まだ登記をしていない場合は、原則として令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
正当な理由なく義務を果たさないと、過料という行政上の制裁金が科される可能性がある点にも注意が必要です。
相続登記の義務化は、所有者不明土地問題の解消を目的とした制度改正の一環として導入されています。

相続登記をしないままでは、相続人が単独で不動産を売却したり、金融機関の担保として抵当権を設定したりすることはできません。
登記簿上の所有者と実際に権利を持つ人が一致していないと、取引の相手方や登記所が権利関係を確認できず、売買や担保設定の登記自体が受理されないからです。
また、相続人の死亡や転居が重なると、関係者がさらに増えて登記手続が複雑化し、話し合いに時間と費用が多くかかるおそれがあります。
このような将来の負担やトラブルを避けるためにも、遺言書で不動産を取得した段階で、早めに名義変更を完了させることが大切です。

遺言書の種類別に異なる名義変更の必要書類一覧

公正証書遺言に基づいて不動産の名義変更を行う場合は、一般的に被相続人の戸籍謄本や住民票の除票、相続人の戸籍謄本、住民票などが必要になります。
加えて、不動産を特定するための登記事項証明書や固定資産評価証明書も相続登記の添付書類として求められます。
これらの書類は、主に市区町村役場と法務局で取得することになりますので、時間に余裕を持って準備することが大切です。
事前に必要書類を整理しておけば、相続登記の申請がスムーズに進みやすくなります。

自筆証書遺言を利用して不動産の名義変更を行う場合は、遺言書そのものに加えて、家庭裁判所での検認手続が必要かどうかを確認することが重要です。
自宅などで保管されていた自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所で検認を受け、その検認済証明書を添付しなければ相続登記を受理してもらえません。
一方で、法務局の自筆証書遺言保管制度を利用して保管されている遺言書情報証明書は、検認が不要とされています。
いずれの場合も、公正証書遺言と同様に被相続人と相続人の戸籍関係書類や住民票、不動産を証明する書類を揃える必要があります。

法定相続情報一覧図を作成している場合は、相続登記の際にこの一覧図を提出することで、多数の戸籍書類の提出を省略できる点が大きな利点です。
法定相続情報一覧図の写しは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等や相続人の戸籍謄本などを法務局に提出して作成してもらうもので、その後の不動産登記などで繰り返し利用できます。
相続登記の申請先に一覧図を提出すれば、通常であれば求められる戸籍一式の添付が不要となる取扱いが示されています。
複数の不動産について順次名義変更を行う予定がある場合には、早めに一覧図を取得しておくことで、手続の負担を軽減しやすくなります。

遺言書で相続した不動産の名義変更手続きの流れ

まずは、遺言書の形式や署名押印、日付の有無などを確認し、有効な遺言書かどうかを整理します。
自筆証書遺言の場合は、原則として家庭裁判所での検認や法務局の保管制度の有無を確認し、必要な手続を済ませることが重要です。
次に、遺言書に記載された不動産の特定ができているかを確認し、相続人や受遺者の戸籍関係書類、住民票、法定相続情報一覧図などを準備します。
これらの準備が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記の申請に進む流れになります。

続いて、不動産の所在や登記内容を正確に把握することが大切です。
登記簿謄本や固定資産税の納税通知書などで所在地、地番、家屋番号、地目、床面積などを確認し、遺言書の記載との一致を確かめます。
そのうえで、相続登記の登記申請書を作成し、登記の目的や原因、申請人の氏名住所、不動産の表示を誤りなく記載し、必要な添付書類の一覧も整理します。
記載に不備があると補正が必要になり手続きが長期化するため、事前に法務局の相談窓口で内容を確認してもらう方法も有効です。

相続登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に持参する方法と、郵送で提出する方法があります。
窓口申請では、その場で形式的な不備を指摘してもらえる利点があり、郵送申請は遠方からでも利用しやすい点が特徴です。
相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率を乗じて計算するのが原則ですが、相続登記の申請義務化に合わせて、一部の土地については免税措置が設けられています。
申請前に、最新の登録免許税の取り扱いと納付方法を法務局や法務省の案内で確認しておくと安心です。

遺言書どおりに名義変更できないときの確認ポイント

まず、遺言書どおりに不動産の名義変更ができないと感じたときは、不動産の特定が十分かどうかを確認することが大切です。
登記事項証明書に記載されている不動産の所在、地番や家屋番号、地目や種類、床面積などと、遺言書の記載が一致しているか丁寧に見比べます。
特に、同じ名義人名義の不動産が複数ある場合、記載漏れや範囲があいまいな記載になっていないかを見直す必要があります。
どうしても特定が難しいときは、相続人間で不動産の範囲を話し合い、その合意内容に基づいて登記の方法を検討することになります。

次に、相続人が複数いる場合は、遺言書の内容だけでなく、他の相続人の同意や遺留分への配慮も確認することが重要です。
遺言書により不動産を特定の相続人に承継させる内容であっても、遺留分を有する相続人がいるときは、遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。
その結果、名義変更自体はできても、後から持分の譲渡や金銭支払いなどで紛争となるおそれがあります。
このため、登記の前に、相続人全員で内容を共有し、異論がないかどうかを確かめておくことが望ましいです。

また、戸籍や住民票、評価証明書など、名義変更に必要な書類が揃わない場合や、どの手続を選ぶべきか迷う場合には、早めに専門家へ相談することが有効です。
特に、被相続人や相続人の戸籍が古い時代から複数の本籍地にわたる場合や、相続人に行方不明者がいる場合などは、自力での収集が難しくなることがあります。
そのまま相続登記を先送りにすると、相続人の死亡により世代が増え、手続が一層複雑になるおそれがあります。
少しでも不明点がある段階で相談することで、余計な時間や費用の増加を防ぎやすくなります。

まとめ

遺言書で不動産を相続した場合でも、名義変更である相続登記は避けて通れない重要な手続きです。
放置すると罰則やトラブルにつながる可能性もあるため、期限や必要書類を早めに確認することが大切です。
遺言書の種類や状況によって準備すべき書類や手続きの流れは変わりますが、ポイントをおさえればスムーズに進められます。
「自分で進めてよいか不安」「書類集めでつまずいている」という方は、ぜひ一度当社へご相談ください。
お客様の状況を丁寧にお伺いし、相続登記完了までしっかりサポートいたします。